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Berlin-Fonds – Katastrophe aus der Vergangenheit

Ausbleibende Anschlussförderungen - Fondszeichnern der späten Achtzigerjahre drohen hohe Nachforderungen - Sanierung vor Rechtsstreitigkeiten


München, 15.10.2008; Zeitbomben eigener Art haben diejenigen, die sich Mitte bis Ende der achtziger Jahre an einem der zahlreichen Ber­linfonds beteiligt haben, in ihren Depots. Die Fonds generierten wegen eines seinerzeit sehr hohen Fremdkapitalanteils erhebliche, zum Teil deutlich über den Einstandskosten liegende Abschreibungsvolumina, was sie in den damaligen Hochsteuerzeiten attraktiv machte. Die Förde­rung lief so ab, dass der Berliner Senat zunächst für 15 Jahre eine deutlich über den Marktpreisen liegende, sog. "Kostenmiete", garantierte bzw. be­zahlte. Die Objekte wurden sodann Sozialmietern zur Verfügung ge­stellt. Die zur Finanzierung aufgenommenen Darlehen der Fondsge­sellschaft wiesen eine sehr geringe Tilgung auf, was dazu führte, dass heute, zum Teil mehr als 20 Jahre nach Zeichnung, noch ein Großteil des Fremdkapitals valutiert.


Verweigerung der Anschlussförderung durch den Berliner Senat
Dies führt wiederum zu massiven Problemen, weil die aus unserer Sicht von Hause aus äußerst hoch bewerteten Immobilien zwischenzeit­lich beileibe nicht mehr den Wert darstellen, der seinerzeit zugrunde gelegt wurde. Zudem gibt es in Berlin günstigen Mietraum in Hülle und Fülle, was beim Senat die Überlegung zur Folge hatte, die ursprüng­lich im Raum stehende Anschlussförderung der Fonds nicht mehr zu gewähren. Die war in den seinerzeitigen Prospekten noch als grund­sätzliche Senatsentscheidung in Aussicht gestellt worden. Von dieser grundsätzlichen Zusage rückte der Senat angesichts seiner ange­spannten Haushaltslage zu Beginn des Jahres 2003 ab.

Heute streitet man im Wesentlichen über die Frage, ob es schon da­mals eine verbindliche Förderungszusage gab oder ob dies nicht der Fall war. Mit Urteil vom 11.05.2006 hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig festgestellt, dass ein Rechtsanspruch auf Gewährung der Anschlussförderung weder aus einer ausdrücklichen Zusicherung noch aus einem Vertrauensschutz resultiere (Aktenzeichen G 5 C 10.05). Die seinerzeit klagende Fondsgesellschaft unterlag da­her in dem Rechtsstreit. Dies hält einige nicht davon ab, gleichwohl noch das Land Berlin wegen vermeintlich verletztem Vertrauensschutz in Anspruch zu nehmen. Dies vor dem Hintergrund, dass der Senat im Jahre 1984 schon aus einer Senatsvorlage den Satz gestrichen habe, Rechtsansprüche auf die Anschlussförderung seien nicht erkennbar. Man wollte offensichtlich die Investoren nicht mit der Nase auf diesen Um­stand stoßen.

Ob man darauf Ansprüche stützen kann oder nicht, ist aus unserer Sicht höchst fraglich. Unzweifelhaft haben sich seit 1984 die tatsächli­chen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Stadt Berlin gravierend ge­ändert. Dies hatte auch massive Auswirkungen auf den Wohnungs­markt. Dass man vor diesem Hintergrund ein Recht des Senats ver­neinen sollte, seine diesbezügliche Politik den veränderten Verhältnis­sen anzupassen, scheint uns nicht einleuchtend. Dies vor dem Hinter­grund, dass die Förderungsbescheide ja zunächst auf 15 Jahre be­fristet waren.


Erhebliche Probleme für die Fonds - Sanierung als sinnvolle Lö­sung
Nachdem die Marktmiete zum Teil nicht einmal die Hälfte der ur­sprünglichen „Kostenmiete“ beträgt, können viele Fonds die Zins- und Tilgungsleistungen für die aufgenommene Innenfinanzierung nicht mehr erbringen. Sie sind daher entweder auf laufende Nachschüsse der Gesellschafter angewiesen oder akut insolvenzbedroht. Dies führt zu erheblichen Problemen, zumal Nachschüsse der Gesellschafter im Regelfall nicht erzwingbar sind (Urteil des BGH vom 04.07.2005, Aktenzeichen II ZR 354/03). Dies soll allerdings dann nicht gelten, wenn sich die Gesellschafter schon im Gesellschaftsvertrag zu laufenden Einzahlungen verpflichtet haben. Kommt es zur Liquidation der Fonds, sind die Fondszeichner allerdings in jedem Fall verpflichtet, für noch verbleibende Verbind­lichkeiten der Gesellschaft einzustehen.

Dies führt teilweise zu katastrophalen Ergebnissen, zumal die seiner­zeit erzielten Steuervorteile nicht selten bereits verbraucht sind. Hier kann es zu relevanten Nachforderungen kommen, die die Höhe der ursprünglichen Beteiligung erreichen oder auch übertreffen können. Vor diesem Hintergrund sollte in jedem Falle vor Liquidation versucht werden, die Gesellschaft zu sanieren. Nicht selten gelingt es dabei, gegen entsprechende Zusage von Nachschüssen die Finanzierungs­bank zu Zugeständnissen bei dem Darlehen zu bewegen. So können die Fonds, soweit ins Lot gebracht werden, dass sie mit den tatsäch­lich erzielbaren Mieteinnahmen weitergeführt werden können. Eine derartige Lösung ist einer Zerschlagung in den meisten Fällen vorzu­ziehen.

Entsprechende Bemühungen werden schon vielfach unternommen. Wo dies nicht der Fall ist und die Geschäftsführung der Fonds ent­sprechende Maßnahmen verweigert, sollte darüber nachgedacht wer­den, einen derartigen Schritt nach vorheriger präziser Überprüfung der wirtschaftlichen Situation ggf. auch im Rahmen einer außerordentli­chen Gesellschafterversammlung zu erzwingen. Man darf nicht ver­gessen - die Alternative kann für viele Gesellschafter existenzbedro­hend sein.